Ruegos y preguntas.
Sometemos a examen el problemas que existen en la
celebración de las juntas de propietarios cuando los comuneros reclaman el
debate de temas que no se han incluido en el orden del día y se
"improvisa" una fórmula que no consta en la Ley de Propied
ad
Horizontal para extender el contenido de la junta a temas y materias que no
estaban previstos "ab initio".
Nótese, así, que ha existido esta costumbre pero
que no estaba amparada en normal legal alguna. Bajo esta perspectiva, los
administradores de fincas suelen conceder al finalizar la junta un turno de
ruegos y preguntas para que se expongan distintas cuestiones. Ahora bien, ¿Es
esto correcto? ¿Se debería suprimir el turno de ruegos y preguntas?
a) ¿De dónde procede la fijación del orden del día?
La fijación de los temas que van a ser objeto de
examen se hacen constar de forma obligatoria en la convocatoria. Bajo ningún
concepto, y con las consecuencias de la sanción de nulidad, pueden adoptarse
acuerdos que no se hayan incluido en la convocatoria en el orden del día. Estos
puntos del orden del día que constan en la convocatoria pueden proceder de
distintas fuentes:
b) Por
propuestas del administrador de fincas al presidente en base a lo dispuesto en
el art. 20, c) LPH por entender que determinadas obras de conservación y
mantenimiento de la comunidad deben adoptarse en la junta de propietarios,
siendo las de carácter urgente de su exclusiva decisión por la propia urgencia
de las mismas y sin necesidad de esperar a que las juntas las aprueben. En todo
caso se puede dar cuenta de las obras urgentes realizadas, pero es la propia
urgencia la que requiere de una rápida y pronta intervención.
c) A
petición de un propietario que por la vía del art. 16.2.2º párrafo LPH solicita
que se incluya un punto en el orden del día.
Pero debemos dejar claro que aunque los comuneros
insten al presidente o al administrador de fincas de que, tras el debate y
adopción de acuerdos, se incluya en el debate algún tema bajo el paraguas de
los ruegos y preguntas hay que destacar que ello es absolutamente inviable.
Pues bien, debemos recordar que durante el
desarrollo de la junta, y mucho menos en el turno de ruegos y preguntas, se
proceda a tratar algún tema que no ha sido previamente incluido en el orden del
día.
En estos casos hay que poner de manifiesto a los
comuneros que estos no tienen legitimación para decidir sobre el sometimiento a
debate y votación de ningún punto no incluido en el orden del día. No pueden
votar sobre algo sobre lo que no tienen poder de decisión, ya que esta opción
caducó en el momento en que se procedía a la convocatoria de la junta.
Recordemos que hemos visto anteriormente que si algún comunero quería tratar en
la junta algún punto tuvo ocasión de hacer uso de lo dispuesto en el art. 16.2.
2º párrafo LPH, por lo que si no lo hizo en su momento no puede en plena junta
plantear una petición cuya posibilidad precluyó con la propia convocatoria de
la junta.
El Tribunal Supremo ha tenido ocasión de
pronunciarse sobre esta cuestión en la sentencia de 10 de Noviembre de 2004. En
la misma se exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en
la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados. Por ello,
señala el TS que no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos
que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y
preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios .
Cabe comentar en los supuestos de delegación de
representación que vemos cuando un comunero le da un escrito de autorización a
otro para que le represente le está dando una autorización para que este vote
lo que estime conveniente. Ahora bien, de tratarse de un punto no incluido en
el orden del día nos encontramos con que el comunero que delega la
representación se encontrará con la sorpresa de que ha delegado su
representación y asistencia respecto a un tema que él no conocía que se iba a
tratar y, en cuyo caso, de haberlo sabido, hubiera podido querer estar presente
en la junta por afectarle o querer manifestar su opinión.
Ante esta situación, lo procedente sería empezar
por excluir el turno de ruegos y preguntas en la celebración de las juntas de
propietarios para ir acabando con una costumbre no avalada por la LPH y que,
como hemos señalado, solo sirve para prolongar innecesariamente las juntas de
propietarios, obligando a que permanezca el profesional administrador de fincas
en la sede del lugar donde se celebró la junta sin que tenga sentido
profesional y legal su presencia. Ello es así, porque no podría hacer constar
en el acta lo que allí se comentara, ni aunque los comuneros se lo solicitaran,
ya que no tiene ningún efecto ni consecuencia jurídica lo que allí se haga
constar. Hasta la fecha se ha seguido haciendo como una especie de concesión a
los comuneros, pero resulta que al haberse convertido en una costumbre los
comuneros aprovechan este momento para plantear temas no previstos, exigen,
además, que consten sus comentarios en el acta, en algún caso se solicita, de
forma ilegal, que se traten temas y que se adopten acuerdos, bajo el arma de la
ignorancia o el atrevimiento de la mayoría. Por ello, ni aun con el respaldo de
una mayoría, por muy cualificada que esta sea, no es viable tratar estos temas
en este ficticio momento que proponemos se circunscriba a un debate interno con
exclusión de la necesidad de que los administradores de fincas deban permanecer
en algo que puede permanecer a la esfera interna o privada de la comunidad.
