GUÍA DE ACTUACIÓN FRENTE DEFECTOS Y VICIOS CONSTRUCTIVOS (Parte 2)
Retomando la guía iniciada
en el anterior artículo donde aconsejamos a propietarios cual debe ser la guía
de actuación frente a daños materiales debidos a defectos o vicios
constructivos, vamos a exponer otras cuestiones que también hay que tener en
cuenta cuando nos encontramos frente estos defectos.
a)
Prescripción de las acciones.
Una vez producido o detectado el daño de remate, de habitabilidad o
estructural, el usuario tendrá dos años para interponer las
correspondientes acciones contra los agentes responsables de la construcción
del edificio. Este plazo de prescripción admite interrupción con reclamaciones
extrajudiciales, por ello, nuestra primera recomendación es remitir burofax
al promotor, constructor, arquitecto (Director de Obra) y aparejador (Director
de Ejecución) detallando los daños o defectos del inmueble. Obviamente, si los
responsables han realizado algún tipo de reparación sin conseguir solucionar
definitivamente el defecto, recomendamos remitir un nuevo burofax cada
comunicar esta circunstancia.
En cualquier caso, sin no se tomaran acciones
judiciales de inmediato, es muy recomendable enviar un burofax cada
año para comunicar los defectos persistentes, la evolución de los mismos y
nuevos daños que puedan aparecer. Esta cautela evita perjudicar, quizás, de
forma irremediable, futuras acciones judiciales.
b) ¿Qué pasa si ha transcurrido el plazo para
reclamar?
Como antes se apuntaba, dependiendo de la relevancia del defecto, los plazos de
garantía varían entre el año para reclamar defectos de acabado, los tres años
para defectos de habitabilidad o funcionalidad y los diez años en caso de
defectos relativos a la estructura del edifico. Debe tenerse en cuenta que
estos plazos comienzan a contar desde la recepción de la obra por el promotor y
estos supone un problema en caso de aquellas viviendas que por las
circunstancias del mercado han tardado más tiempo del previsto en venderse.
Pues bien, en caso de que por alguna circunstancia nos
encontremos fuera de estos plazos que establece la Ley de Ordenación de la
Edificación no todo está perdido, pues aunque no podamos reclamar al
constructor, arquitecto o aparejador, siempre quedará vigente la
responsabilidad contractual del promotor/vendedor, que se extiende durante los
15 años posteriores a la venta.
No obstante, esta reclamación por responsabilidad
contractual del vendedor siempre tendrá un resultado más incierto, por lo que
en todo caso se recomienda al afectado reclamar en los plazos anteriormente
expuestos siempre que ello sea posible.
c) ¿Qué pasa si el promotor o constructor realiza
reparaciones y estas no resultan efectivas?
En caso de que el promotor atienda a las reclamaciones
y se realizasen reparaciones es importante que estas queden documentadas
por medio de un parte de trabajo o similar que recoja la intervención realizada
y en qué fecha se realiza. Esto es importante, porque en muchas ocasiones estás
reparaciones se limitan a parchear o disimular las consecuencias del defecto,
pero no las causas y con el paso del tiempo la patología se reproducirá. Pues
bien, si el defecto se reproduce debe tenerse en cuenta que los plazos de
garantía se contarán desde la fecha en la que se hicieron reparaciones,
hecho este relevante a la hora de plantear futuras reclamaciones.
d) ¿Cómo actuar si hay varios vecinos afectados?
En la mayoría de los casos los defectos constructivos
afectan a varias viviendas y en estas situaciones lo más recomendable será
plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. Además de
hacer mayor fuerza frente a los responsables de los defectos, supondrá un
ahorro en costes, tanto en lo que se refiere al informe pericial que acredite
los daños como a los gastos de defensa jurídica.
e) ¿Qué pasa si los defectos atañen a elementos o
zonas comunes del edificio?
También será muy común que en caso de que el edificio
se vea afectado por patologías constructivas, estas afecten en gran medida a
elementos o espacios comunes tales como la cubierta, núcleos de escaleras,
piscina etc. En muchos de estos casos el defecto que tiene causa en un elemento
común llegará a afectar a zonas privativas (ej.: los defectos de
impermeabilización en cubierta se manifestarán, por lo general, en los áticos).
En estos casos, como regla general, será la Comunidad
de Propietarios, representada por su Presidente, quien tendrá legitimación para
reclamar o iniciar procedimientos judiciales. Como antes decíamos, en un
momento inicial, para realizar las primeras reclamaciones a los intervinientes
en la construcción, bastará con que estas sean remitidas por el Presidente o el
Administrador en nombre de la comunidad, no así si se decide ejercitar acciones
judiciales, en cuyo caso será necesaria la aprobación de tal medida en Junta de
Propietarios.
No debe olvidarse que cabe la posibilidad de acumular
en una misma demanda defectos de zonas comunes y de viviendas y locales
privativos, ya que jurisprudencialmente se ha reconocido la legitimación
del Presidente de la Comunidad para actuar en nombre de los propietarios en
determinados supuestos. Como es lógico, esta acumulación supondrá un reparto de
costes y un gran ahorro para los propietarios.
f) ¿Qué pasa si además de defectos se aprecian
incumplimientos respecto a las calidades ofertadas?
Es también relativamente habitual que a los defectos
constructivos se sume una merma en las calidades ofertadas. En este aspecto
debe recordar el adquirente que la memoria de calidades que se suele adjuntar
al contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los
folletos promocionales.
Independientemente de que esta merma de calidades
pueda dar lugar a una reclamación autónoma solo por este hecho (responsabilidad
contractual del vendedor), cabe también la posibilidad de acumular dicha
reclamación a la demanda por defectos constructivos.
El Consejo de Ministros ha aprobado por
medio de un Real Decreto que obliga a partir del próximo 1 de junio
a todo aquel propietario que decida vender o arrendar su vivienda, poner
a disposición de los compradores o arrendadores, un certificado de eficiencia energética.
En
España Todo apunta a que las cifras se situarán en torno a los 200 euros. Todo
ello dependerá del técnico que contratemos y de los metros de nuestra vivienda
o comunidad de vecinos. Esta medida también afectara a oficinas y locales
comerciales, los cuales tendrán un precio,
parecer ser, más elevado. La ley en ninguno de sus puntos regula los honorarios
a cobrar por dicha gestión, se trata de tarifas libres. De nuevo el gobierno
deja a los propietarios navegando en el mercado de la oferta y la demanda, sin
conocimiento alguno de lo que les va a suponer este certificado para su
bolsillo. Veremos lo que tardan en salir los primero casos de abusos…
